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子公司以哪种方式取得土地及其地上建筑物节税最多 发生建筑工程合同纠纷,可以到哪个法院起诉

2021年4月19日  新都建筑房地产律师   http://www.qdhtaolaw.cn/

  侯涛律师新都建筑房地产律师,现执业于四川北新律师事务所,法律专业知识扎实,办案认真负责,能够准确把握案件法律关系的重点;为人和善,能与当事人进行良好的沟通。具有丰富的法律操作实践经历,赢得了广大委托人的信任,秉着“做点实事,帮人排忧解难”、“不求高风亮节,但求问心无愧”的执业理念,专注为客户提供专业法律服务,最大限度地维护了当事人的合法权益。

  

子公司以哪种方式取得土地及其地上建筑物节税最多

**公司系煤化集团公司下属子公司。随着城市的发展,**公司已被居民小区包围,不仅造成安全隐患、环境污染,同时也不利于企业的扩大发展。根据省、市环保局及市政府要求,**公司需限期搬迁。**公司新址拟选在某县境内煤化集团公司下属子公司“**公司”住地,这就需要取得**公司的土地。**公司是新设立的且在筹建阶段,仅有土地及其地上部分建筑物。**公司想要取得**公司所有土地及其地上建筑物,大致有三种方式:一是购买;二是投资;三是吸收合并。采用何种方式节税最多、经济效益最大,这就需要进行纳税筹划,选择最佳方案。

第一种方案:购买

此方案,就是**公司购买**公司所有土地及其地上房屋建筑物。采用此方案,完全属于市场交易行为,应缴纳所有相关税费。**公司属于出售方,发生了转让土地及其地上房屋建筑物行为,按照税法规定,应缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税。**公司属于购买方,其承受的土地及其地上房屋建筑物,按照税法规定,应缴纳契税和“产权转移书据”印花税。

另外,根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》规定,如果**公司按照《劳动法》等国家有关法律规定政策妥善安置盐化有限公司全部职工,其中与**公司30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与**公司全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。

第二种方案:投资

此方案,就是**公司将其所有土地及其地上房屋建筑物,以投资入股形式转让给**公司,为其股东换取**公司的股权。采用此种方案涉及如下税金:

营业税。根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税”规定,**公司以其所有土地及其地上房屋建筑物对外投资入股不缴纳营业税。当然也不缴纳城建税及教育费附加。

土地增值税。按照财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的,一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税”规定,**公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投资入股,可不计缴土地增值税。

印花税。**公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投资入股,必然办理财产转移手续并书立《产权转移书据》。根据《印花税暂行条例》第二条规定,双方应按《产权转移书据》所载金额万分之五粘贴印花。

企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条“企业发生非货币性资产交换,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务”规定,**公司以其所有土地及其地上房屋建筑物对外投资入股,应当视同转让财产,计算财产转让所得,缴纳企业所得税。当然,财产转让无有所得,则无须缴纳企业所得税。

契税。**公司承受**公司房地产,按照《契税暂行条例》规定,应缴纳4%契税。

第三种方案:吸收合并

此方案,就是**公司将**公司兼并或吸收合并,**公司注销。**公司将其全部资产和负债转让给**公司,为其股东换取**公司的股权或非股权支付。采用此方案涉及如下税金:

营业税、增值税及附加。企业合并是转让企业产权,即整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,根据《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》规定,转让企业产权的行为不属于营业税征收范围,不应征收营业税。因此,**公司转让给**公司的土地及其地上房屋建筑物不缴纳营业税及其附加。根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》规定,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。

土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第三条规定,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。因此,**公司可不计缴土地增值税。

印花税。在企业合并中,如果**公司与**公司办理财产转移手续并书立《产权转移书据》。根据财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》第三条规定,企业因改制签订的产权转移书据免予贴花规定,办理的产权转移书据可不缴纳印花税。

企业所得税。如采用此方案,企业所得税政策留有筹划空间,可依法进行纳税筹划。根据财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定,企业重组的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。

一般税务处理规定:

1.合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。

2.被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。

3.被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。

特殊性税务处理规定:

1.具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

2.被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。

3.企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

4.重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。

5.企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。

企业重组符合本通知第五条规定条件的,交易各方对其交易中的股权支付部分,可以按以下规定进行特殊性税务处理:

企业合并,企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%,以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并,可以选择按以下规定处理:

1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础,以被合并企业的原有计税基础确定。

2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。

3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。

4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础,以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。

如上企业合并中,如果符合上述特殊税务处理规定条件的,**公司可不计算转让所得或损失,不缴纳企业所得税;反之,则要按一般税务处理规定,计算转让所得或损失,申报缴纳企业所得税。**公司兼并**公司,属于同一控制下且不需要支付对价的企业合并,符合特殊税务处理规定条件,因此,**公司无须计算转让所得或损失,缴纳企业所得税。

契税。**公司兼并**公司,系同一投资主体控制下的合并,两个公司合并后,原投资主体——煤化集团公司仍然存续。因此,根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》“两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税”规定,**公司承受**公司房地产可不缴纳契税。

通过上述三个方案比较,如果实行第三个方案,无须缴纳营业税、增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。显然,第三个方案节税最多,现金流出较少,经济效益最大,应是最佳选择方案。

发生建筑工程合同纠纷,可以到哪个法院起诉

江苏省甲建设工程有限公司与北京市乙公司签订《建设工程施工合同》一份,乙公司将其北京市朝阳区的某工程,发包给甲方施工。合同对价款、工程工期、质量均作了明确约定。合同中对产生纠纷如何处理,未约定诉讼和仲裁条款。工程竣工验收合格后,双方产生结算纠纷。经查,乙公司在工商管理部门注册登记的住所地在北京市海淀区,甲公司认为被告乙公司拖欠的工程款金额为2000万元人民币,那么承包人甲建设工程有限公司,应选择到北京市哪个法院起诉

1、由于工程承、发包双方在合同中,对如果产生纠纷,事先未约定法院诉讼、还是仲裁,即合同中不存在约定管辖或仲裁的条款,因此,承包人应以直接到法院起诉的方式维权。

2、因《建设工程施工合同》发生的结算纠纷,属于合同纠纷。《民事诉讼法》第24条规定,因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

3、被告住所地人民法院系指北京市海淀区人民法院,因为乙公司工商注册登记在北京市海淀区。

4、本案工程在北京市朝阳区,因此,承包人因履行《建设工程施工合同》而发生的施工行为主要在朝阳区,即该合同的合同履行地在北京市朝阳区。最高人民法院司法解释规定,建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。

5、由上可知,北京市海淀区人民法院系被告住所地人民法院,北京市朝阳区人民法院系合同履行地人民法院,两个法院对本案均有管辖权,承包人作为原告,有权进行选择。

6、承包人作为原告,在作出上述选择时,应当考虑下列因素:如果工程纠纷需要在诉讼中由法院委托第三方进行工程造价鉴定,宜选择合同履行地人民法院管辖,以便到实地测量工程。

另外,承包人应考虑自己更信任哪个法院能公正作出裁决。

《民事诉讼法》第23条的规定:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”同时该法第34条规定:“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”

《民事诉讼法司法解释》第30条还规定:“根据管辖协议,起诉时能够确定管辖法院的,从其约定;不能确定的,依照民事诉讼法的相关规定确定管辖。